La Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA) tiene hoy el doble de los parques industriales que tenía en 2.010, y todo indica que la tendencia se mantendrá en los próximos años.

La superficie loteada más grande se encuentra en la Zona Norte (donde también están los parques industriales más antiguos), aunque en la Zona Oeste, donde se encuentran la mayoría de los emprendimientos más nuevos están los mejores diseñados.

Los datos surgen del estudio “Parques industriales de Buenos Aires: la hora de crecer”, realizado por Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

El trabajo, que fue presentado a la prensa hace unos días, no sólo permite trazar una radiografía del sector sino que tras el relevamiento se elaboró un ranking de los “Parques industriales más destacados”.

Santiago Isern Broker de Cushman & Wakefield, explicó que la superficie analizada abarca los 24 municipios del conurbano bonaerense y que además se incluyeron los partidos de Escobar, Campana, Zárate y Pilar porque cuentan con importantes parques industriales en torno de las principales autovías que los atraviesan.

Los representantes de Cushman & Wakefield explicaron que para relevar el mercado de parques utilizaron tecnología satelital (los trabajos comenzaron hace dos años según dijeron) y complementaron esa información con la base de datos de la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA).

Contaron que para obtener datos precisos de los parques industriales registrados, hicieron una distinción de los distintos tipos de superficie que presentan: total, loteada, potencial y edificada. La investigación contempló cuántos parques industriales son de capitales privados, públicos o mixtos; qué beneficios fiscales ofrecen; de qué categoría son; y cuántas empresas hay instaladas en la actualidad, entre otras cosas.

El área estudiada se dividió en tres zonas: Norte, Oeste y Sur y a partir de eso se evaluó para cada cuántos lotes están libres y qué potencial tienen. “El 65% de los parques tiene vacancias pero en estos casos significa potencial de construcción”, dijo Karina Longo, Responsable de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.Infografia Parques industriales Cushman & Wakefield

Otro de los datos destacados es que el 82% de los 46 predios relevados cuenta con la clasificación de parque o agrupamiento industrial, lo que le permite acceder a los beneficios que establecen las leyes 13.774 y 13.656: seguridad jurídica, exenciones impositivas y la posibilidad de ampliar la actividad de las empresas sin restricciones por futuros cambios de códigos urbanísticos.

¿Dónde reside la importancia de los parques industriales? Para Herman Faigenbaum, Director general de para el Cono Sur de Cushman & Wakefield, en los parques industriales se combinan dos valores fundamentales para el desarrollo de nuestra economía: la planificación y la colaboración.

Faigenbaum dice que los parques están emplazados en entornos pensados para su existencia, ofrecen a sus ocupantes la posibilidad de expandirse en un área controlada y segura, y la ventaja de crecer junto con otras compañías.

Las empresas, que se aglomeran de acuerdo con sus intereses y actividades, constituyen eslabones de una larga cadena de valor que empieza con la optimización del espacio (y de su ubicación geográfica), sigue con los servicios compartidos y el aseguramiento de normas, y termina en la oferta mutua de servicios al interior del agrupamiento: todos ganan, todos crecen, la economía se activa”, agrega.

El estudio –cuyo financiamiento corrió por cuenta de Cushman & Wakefield, según dijo Faigenbaum ante una consulta de Trade Newspondera factores internos y externos de cada uno de los 46 parques relevados y presenta al final  un ranking de las mejores alternativas para ocupar, desarrollar e invertir.

Entre otros datos, quienes acceden al trabajo pueden ver qué superficie total tienen los parques industriales de la región, de ese total, qué proporción de lotes están ocupados y cuántos disponibles, qué capacidad constructiva presentan la Zona Norte, Oeste y Sur, y qué oportunidades se vislumbran en el primer, segundo y tercer anillo vial.

Además de varios integrantes de Cushman & Wakefield, participaron de la presentación representantes de diferentes parques industriales, como Pablo Andreani, Eduardo Munitz y Diego Duro (Grupo Logístico Andreani-Norlog), José Abad (Parque Industrial Ruta 6) Gonzalo Martinez Rey (Parque Industrial Tecnológico Florencio Varela), Darío Parlascino (Presidente Red de Parques), y Martin Rapallini (Polo Industrial Ezeiza).

Eduardo Munitz (Norlog) José Abad (PIR6) Gonzalo Martinez Rey (PITEC), Santiago Isern (Cushman & Wakefield) Darío Parlascino (Presidente Red de Parques), Martin Rapallini (Polo Industrial Ezeiza), Herman Faigenbaum (Cushman & Wakefield), Pablo Andreani (Grupo Logístico Andreani-Norlog), Diego Duro (Norlog), y Karina Longo (Cushman & Wakefield)

El “gran desafío” –hubo coincidencia unánime- es mover a este tipo de estructuras a industrias que “quedaron atrapadas en el éjido urbano” y señalaron que mientras en la Ciudad de Buenos Aires son entre 4.000 y 5.000 las empresas en esa situación, en el primer cordón bonaerense, el número de firmas que se verían obligadas a dejar su actual ubicación por problemas de habilitación oscila entre las 15.000 y 20.000.

Distribución geográfica

En el estudio de describe cómo están distribuidos los parques industriales en las distintas zonas de la región y cuáles son los nuevos emprendimientos que se están desarrollando.

  • Zona Norte. Reúne la mayor superficie de parques industriales de la RMBA (48% del total) sumando 2.487 hectáreas. También concentra la mayor cantidad de superficie construida (351 hectáreas). Recientemente se incorporaron dos nuevos proyectos que contribuirán a consolidar el corredor de la Ruta 9. Por un lado, el Parque de Los Libertadores (en Campana), donde está previsto el desarrollo de 482 ha que lo convertirán en el más grande de la RMBA. Por otro lado, Plaza Industrial (en Escobar), que contará con 116,3 ha distribuidas en 100 lotes.
  • Zona Oeste. Concentra el 28% de la superficie total (1.477 hectáreas). Cuenta con dos de los parques industriales más grandes de la región: el Polo Industrial Ezeiza, con 403 ha distribuidas en 414 lotes, y el Polo Industrial General Rodríguez, con 314 ha, en las que se desarrollarán 506 lotes en cinco etapas.
  • Zona Sur. Presenta la menor superficie destinada a parques industriales: cuenta con 1.227 ha que representan el 24% del total. La mayor parte de la superficie de estos parques está concentrada en cuatro agrupaciones que suman el 76% del total. El Parque Industrial y Tecnológico de Florencio Varela (Pitec), que se encuentra en desarrollo, será el más grande de la zona y marcará un hito en la historia, ya que, a diferencia del resto de los agrupamientos, estará fuera del entramado urbano.

Infografia Parques industriales Informe Cushman & Wakefield

La evaluación de los parques

¿Cuáles son las variables que se tienen en cuenta a la hora de elegir instalarse en un parque industrial y cuál es el peso específico de cada una de ellas? Con esas premisas, el trabajo estableció una serie de factores externos e internos a los parques y asignó a cada uno una escala de ponderación con el objetivo final de poder puntuar a los parques y obtener un ranking.

Factores internos. Se tuvieron en cuenta la infraestructura y los servicios que ofrece cada parque industrial en particular. En relación con la infraestructura, se evaluó la existencia de un cerco perimetral, la disponibilidad de pavimentos de hormigón armado, el espacio destinado al estacionamiento de automóviles y camiones, las áreas de servicio para choferes, las playas de carga y descarga, los salones de usos múltiples, las oficinas de administración, las áreas de servicios comerciales, gastronómicos y bancarios y los servicios médicos.

En cuanto a los servicios que brinda cada parque, se consideró la seguridad, el control de acceso, el alumbrado público, la red de gas, la red eléctrica, los desagües pluviales e industriales, el agua corriente y el servicio de telefonía e internet. Además, se contemplaron las implementaciones amigables con el medio ambiente que realiza cada complejo.

Factores externos. Identificaron los factores que caracterizan el entorno en el que se encuentra localizado cada uno de los parques estudiados. Para ello, analizaron la ubicación del complejo respecto de las principales vías de comunicación de la zona, y en relación con las opciones de transporte público cercano. También se relevaron los servicios disponibles en el entorno, tales como la presencia de comisarías, estaciones de bomberos, centros de salud, estaciones de servicio, centros educativos y centros comerciales.

Parques industriales destacados

A partir de la evaluación de los factores internos y externos de cada agrupamiento industrial, se elaboró un ranking de los complejos analizados. El trabajo presenta un listado de los cinco parques (ordenados alfabéticamente) que se destacan por sus características: Parque Industrial Pilar, Parque Industrial Ruta 6, Parque Industrial Tecnológico Florencio Varela, Palataforma Logística Tigre Norlog, Polo Industrial Ezeiza.

Las leyes 13.774 (que estableció el régimen de creación y funcionamiento de agrupamientos industriales) y 13.656 (que estableció un nuevo régimen de promoción industrial) brindan seguridad jurídica, exenciones impositivas y la posibilidad de ampliar la actividad de las empresas sin restricciones por futuros cambios de códigos urbanísticos.

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