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El mercado de los depósitos y centros logísticos de Buenos Aires cerró el tercer trimestre con una vacancia que continúa en baja -señal de que los efectos de la pandemia se van superando- y arroja datos que animan a pensar en que 2021 podría convertirse “en uno de los mejores años de los últimos tiempos para el sector”, de acuerdo con el informe “Panorama de Inmuebles Logísticos” que elabora regularmente el Departamento de Investigación de Mercado de la consultora Cushman & Wakefield.

“Con la entrada de construcciones prealquiladas, la expansión del comercio electrónico y el crecimiento del consumo, se llegó a una absorción neta anual de 153.194 m², que se ubica dentro de los valores máximos a nivel histórico. Gran parte de la superficie contratada fue motivada por la expansión de operaciones ya existentes”, señala el informe.

Otro dato complementario indica que la tasa de vacancia llega al 14%, lo que indica una baja de poco más de 3 puntos desde principios de año. La merma, no obstante, todavía dista del promedio histórico (8,8%). A su vez, la tasa varía según las zonas: es alta en el Sur (19,7%) y baja en el Oeste (7,9%).

Superficie y valores

Mientras, la superficie en construcción asciende a 109.026 m2, de los cuales el 95% entrará en 2021, poniendo todavía más presión a la tasa de metros cuadrados desocupados.

“El mercado ya alcanzó un nivel de absorción neta de 153.194 m2, valor que se dio por última vez en los años 2017 y 2018. Sumado a la baja en la tasa de vacancia, muestra un panorama favorable de cara al último trimestre del año, momento en el cual se suele dar una mayor ocupación producto de alquileres temporales por el período festivo de fines de diciembre”, señaló Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.

En cuanto a los valores, el precio promedio de alquiler se mantiene estable en los 5 US$/m2. “Claramente, el mercado sigue teniendo una deuda pendiente a nivel de precios, donde se ve una baja sostenida desde el primer trimestre de 2018, en parte explicado por el alza en el índice de vacancia y por la estabilidad del dólar oficial”, añadió.

Comportamiento

La consultora elaboró un “sistema de radios” para analizar el comportamiento del mercado inmobiliario logístico, cuyo crecimiento fue exponencial de la mano del comercio electrónico.

“Este sistema se elaboró tomando como eje el epicentro de la Ciudad. De este modo, se dividió el mercado en cuatro franjas: última milla (1º radio, de 0 a 15 km), gran conurbano (2º radio, de 15 a 30 km), sector logístico industrial (3º radio, de 30 a 45 km) y agroindustria y potencial portuario (4º radio, de 45 a 60 km)”, explica el informe.

De acuerdo al análisis de este trimestre, el radio de 30 a 45 km es el que muestra mejor absorción neta, con un 65% del total, y también concentra la mayor parte de la superficie actualmente en construcción, ya que suma 75.000 m2. Por su parte, la franja de 15 a 30 km presenta la vacancia más baja (8,7%) y el precio más alto de alquiler pedido, que alcanza allí los 6,2 US$/m².

“En la actualidad, la demanda se jerarquiza dentro del tramo de última milla con superficies que oscilan entre 1000 y 5000 m². Dentro de este segmento hay muy baja disponibilidad, con lo cual se percibe una demanda no satisfecha que podría ser atendida en el corto plazo mediante el aprovechamiento de ex fábricas, depósitos u otro activo inmobiliario que reúna las características demandadas”, detalló Lourdes Basso, broker Industrial de Cushman & Wakefield.

El informe

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